住宅ローンを滞納しても個人再生で家を残せる？住宅ローン特則・代位弁済の注意点を司法書士が解説

「住宅ローンをすでに滞納しているが、個人再生で自宅を残せるだろうか」

「保証会社から代位弁済の通知が届いた。もう手遅れなのだろうか」

このような状況でも、すぐに自宅を残せないと決まるわけではありません。

結論からいうと、法律上の要件を満たし、滞納を解消できる現実的な返済計画を立てられる場合は、個人再生の住宅資金特別条項、いわゆる住宅ローン特則を利用できる可能性があります。

ただし、住宅ローンそのものが減額される制度ではありません。原則として住宅ローンは契約通りに支払いを続けながら、カードローンや消費者金融など住宅ローン以外の借金を個人再生で整理します。

滞納が続いて期限の利益を失った場合や、保証会社が代位弁済した場合は、その状況によって解決方法の選択肢が少なくなります。競売が進む前に、契約書、返済予定表、督促状を確認して早めに相談することが大切です。

この記事でわかること

• 住宅ローン特則で家を残す仕組み
• 住宅ローンを滞納している場合の注意点
• 代位弁済後に確認すべき期限
• 住宅ローン特則を利用できない主なケース
• 相談前に準備したい資料

個人再生の住宅ローン特則とは

個人再生は、裁判所の手続きを利用して借金を減額し、原則として再生計画に従って分割返済する制度です。

通常は、担保権のある住宅ローンの支払いが出来なくなると、金融機関は抵当権を実行して自宅を競売にかけることができます。

住宅ローン特則は、一定の要件を満たす自宅について、住宅ローンを契約通りに支払いながら、その他の借金を個人再生で整理するための仕組みです。

この仕組みを利用できれば、住宅ローン債権者が抵当権を実行するのを避けながら、再生計画による生活再建を目指せます。

ただし、「個人再生なら必ず家を残せる」という制度ではありません。住宅の所有関係、ローンの使途、抵当権の内容、返済可能性などを確認します。

住宅ローンを滞納していても利用できる可能性はある

住宅ローンを数回滞納しただけで、住宅ローン特則が直ちに使えなくなるわけではありません。

しかし、滞納分、遅延損害金、今後の返済を毎月どのように支払うかを具体的に検討する必要があります。

住宅ローン特則を使っても、住宅ローン自体が他の再生債権と同じように大幅に減額されるわけではありません。

現在の収入から、住宅ローンと個人再生の返済、生活費などを継続して支払えるかが重要です。

滞納分を一括で返済できない場合

住宅ローン特則には、契約どおりの返済に戻すだけでなく、一定の要件の下で返済期限を延長する内容などを定める場合があります。

ただし、希望する返済方法が必ず認められるわけではありません。住宅ローン債権者との事前協議や、裁判所が認可できる内容であることが必要です。

滞納額が増えるほど、毎月の住宅ローンに上乗せして解消する負担が重くなります。給与収入が安定していても、家計上の余力がなければ計画は成立しません。

代位弁済された場合は特に急いで確認する

住宅ローンの滞納が続くと、保証会社が金融機関へ残債を支払うことがあります。これを代位弁済といいます。

代位弁済後は、保証会社から一括請求を受けたり、競売の準備が進んだりする可能性があります。

民事再生法には、保証会社が住宅ローン債務を全額代位弁済した場合でも、一定の期間内に再生手続開始の申立てをすれば、住宅ローン特則を定められる可能性がある規定があります。

ただし、重要なのは、その期間を「通知を受け取った日」から数えるとは限らないことです。法律上は、保証会社が保証債務の全部を履行した日から6か月を経過する日までに申立てをすることが必要になります。

保証会社より届いた通知書に書かれた代位弁済日を確認し、すぐ専門家へ相談してください。期限直前では、家計の確認、債権調査、必要書類の収集、申立書の作成が間に合わなくなることもあります。

住宅ローン特則を利用できる主な条件

裁判所が個別に判断をすることになりますが、一般的には主に次の点を確認されます。

本人が所有し、生活の拠点として使う住宅であること

本人が所有する住宅で、自分の居住用として使っていることが基本です。

店舗兼住宅や二世帯住宅、共有名義の住宅でも、居住部分やローン契約、持分の状況によっては検討できる場合があります。

そのため、投資用マンション、賃貸物件、別荘などは居住用の住宅とは扱いが異なります。

住宅の購入・建築・改築に必要な資金のローンであること

住宅ローン特則の対象は、住宅の建設、購入、改築に必要な資金の貸付けで、分割返済の取り決めがあり住宅に抵当権が設定されているものなど、法律上の要件を満たすローンです。

そのため、不動産を担保にした事業資金やフリーローンは、住宅に抵当権が付いていても対象にならない可能性があります。

住宅ローン以外の抵当権などが付いていないこと

自宅に、住宅ローン以外の借金を担保する抵当権が設定されていると、住宅ローン特則を利用できない場合があります。

登記事項証明書の共同担保目録まで確認し、自宅だけでなく敷地や別の不動産にどの担保が付いているかを調べます。

継続的な収入と返済可能性があること

個人再生では、将来にわたり継続的または反復して収入を得る見込みが必要です。

住宅ローンと再生計画による返済を同時に続けられる家計でなければ、認可後に再び滞納するおそれがあります。

給与、賞与、配偶者の家計負担、教育費、固定資産税、マンション管理費なども含めて確認します。

住宅ローン特則を使えない・慎重な検討が必要なケース

次のような場合は、住宅ローン特則を使えない、または別の対応が必要になることがあります。

• すでに自宅の競売が進み、売却手続が完了している
• 代位弁済から法律上の期間が経過している
• 住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が付いている
• 住宅が本人所有ではない
• 実際には居住していない投資用物件である
• 住宅ローンと再生計画の返済を続ける収入が見込めない
• 税金の滞納による差押えがある

「住宅ローンだけを優先して払えば良い」と自己判断すると、他の債権者への偏った返済が問題になり、その結果住宅ローン特則が使えないことがあります。個人再生依頼前後の返済方法については専門家へ相談し指示に従ってください。

相談前に準備すると良い資料

全てそろっていなくても相談できますが、次のような資料があると状況や可能な選択肢の確認が早くなります。

• 住宅ローン契約書、金銭消費貸借契約書
• 返済予定表、残高証明書
• 督促状、期限の利益喪失通知、代位弁済通知
• 不動産の登記事項証明書
• 固定資産税の課税明細書
• 給与明細、賞与明細、源泉徴収票
• カードローンなど他の借入先と残高の一覧
• 家計の収入と支出が分かるメモ
• 税金、管理費、修繕積立金の滞納資料

特に代位弁済通知や競売開始決定が届いている場合は、資料集めを終えてからではなく、保証会社や裁判所より届いた書類を手元の準備をして早めに相談してください。

よくある質問｜住宅ローン滞納と個人再生

まとめ｜滞納・代位弁済の段階を確認して早めに動く

住宅ローンを滞納していても、要件を満たし、返済を続けられる計画が立つなら、個人再生の住宅ローン特則で自宅を残せる可能性があります。

一方、住宅ローン自体がなくなるわけではなく、滞納分や遅延損害金への対応も必要です。代位弁済後は法律上の期間が関係するため、通知を放置しないでください。

自宅を残すことだけでなく、認可後も無理なく生活できるかまで確認し、任意整理や自己破産とも比較して選ぶことが大切です。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
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