相続不動産の漏れを防ぐには？名寄帳・登記簿・公図で調べる方法を司法書士が解説

「父名義の不動産は実家だけだと思う」

「固定資産税の納税通知書に載っている土地を登記すれば十分だろう」

そう考えて相続登記を進めると、私道の持分、山林、畑、離れた地域の土地などが後から見つかることがあります。

結論からいうと、相続不動産の漏れを防ぐには、一つの資料だけに頼らず、固定資産税の課税明細、名寄帳、登記事項証明書、公図などを照合することが大切です。

市区町村の名寄帳は有力な資料ですが、全国の不動産を一括で調べられるものではありません。非課税の土地や、別の市区町村にある不動産が載らない場合もあります。

この記事では、相続する不動産の調べ方と、見落としやすい土地、調査後に相続登記へ進む流れを司法書士がやさしく解説します。

この記事でわかること

• 相続不動産の調査で名寄帳を使う理由
• 名寄帳だけでは見つからない不動産
• 登記簿や公図を確認する順番
• 私道・山林・共有持分を見落としやすい理由
• 司法書士へ相談するタイミング

相続不動産の漏れが起きる主な理由

不動産は、通帳のように一冊へまとめられているわけではありません。

一人の方が複数の市区町村に土地を持っている場合、それぞれの所在地を手掛かりに調査する必要があります。

また、固定資産税が課税されていない土地は、納税通知書の課税明細に表示されないことがあります。共有道路のわずかな持分や、評価額が低い土地も、家族が存在を知らないままになりがちです。

古い権利証、売買契約書、農地関係の書類、森林組合からの郵便、自治会の資料などから、初めて別の土地が分かることもあります。

まず確認したい固定資産税の納税通知書と課税明細

所在・地番・家屋番号を確認する

毎年届く固定資産税の納税通知書には、課税対象となる土地や建物の明細が添付されていることがあります。

所在地の住所だけでなく、「地番」や「家屋番号」を確認してください。普段使う住居表示と、登記上の地番は異なることがあります。

土地の地目、地積、評価額、共有持分も確認します。登録免許税の計算では固定資産評価額を使うため、相続登記の準備にも役立ちます。

納税通知書だけでは不十分なことがある

納税通知書は便利ですが、亡くなった方が所有する不動産の完全な一覧とは限りません。

非課税の私道や墓地、課税額が免税点未満の土地、共有持分などが明細に現れない場合があります。また、通知書を送る自治体とは別の市区町村にある不動産は把握できません。

名寄帳とは？相続人が取得するときのポイント

一つの市区町村内の資産を名寄せした資料

名寄帳は、固定資産課税台帳に基づき、同じ所有者の土地や家屋をまとめて確認するための資料です。名称や記載内容、交付方法は自治体によって異なります。

相続人が請求する場合は、本人確認書類に加え、所有者の死亡と請求者が相続人であることを示す戸籍などを求められるのが一般的です。必要書類と手数料は、対象の市区町村へ事前に確認しましょう。

市区町村ごとに請求する必要がある

名寄帳は全国一括の検索制度ではありません。

亡くなった方が横浜市内だけでなく、故郷や別荘地にも不動産を持っていた可能性があるなら、その所在地ごとに調査します。

転居歴、古い郵便物、権利証、確定申告書、預金通帳の固定資産税引落しなどから、候補地域を洗い出すと調査しやすくなります。

名義の表記違いにも注意する

古い不動産では、旧字体、住所変更前の住所、相続前の名義などで記録されていることがあります。

名寄帳の請求時には、亡くなった方の過去の住所や氏名表記も伝え、どの範囲まで検索されるかを自治体へ確認すると安心です。

登記事項証明書と公図で権利関係を確かめる

名寄帳や課税明細で候補となる不動産が分かったら、法務局で登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書では、所有者、持分、抵当権などの権利関係、土地の地目・地積、建物の構造・床面積などを確認できます。

ただし、名寄帳に記載された内容と登記記録が一致しないこともあります。未登記建物であれば、固定資産税は課税されていても建物の登記記録が存在しない場合があります。

公図や地積測量図は、土地の位置関係や形状を確認する手掛かりになります。自宅敷地に接する細い道路、離れた小さな土地、共有地がないかを見る際に役立ちます。

特に見落としやすい5つの不動産

1．私道や進入路の共有持分

自宅前の道路の一部を、近隣住民と共有していることがあります。持分が小さく固定資産税がかからない場合でも、売却時には重要です。

2．山林・原野・農地

遠方の山林や農地は、相続人が現地を見たことがなく、存在自体を知らないことがあります。農地の処分などは農地法上の手続が関係するため、早めの確認が必要です。

3．区分マンションの敷地権以外の土地

マンションの部屋だけでなく、規約共用部分、集会所、駐車場敷地などに別の共有持分があることがあります。

4．未登記建物・増築部分

物置、離れ、古い建物、増築部分が登記されていない場合があります。土地家屋調査士による表題登記が必要になることもあります。

5．別の市区町村にある土地

名寄帳は自治体単位です。故郷、以前住んでいた地域、別荘地などに不動産がある可能性も検討します。

不動産が見つかった後の相続登記の流れ

まず、登記事項証明書で亡くなった方の名義と対象不動産を確認します。

次に、戸籍を収集して相続人を確定し、遺言書がなければ相続人全員で遺産分割を話し合います。合意内容を遺産分割協議書へ正確に記載し、必要書類とともに法務局へ相続登記を申請します。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。過去の相続にも経過措置があるため、古い名義のままなら放置しないでください。

調査中で遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記を検討できることがあります。ただし、相続人申告登記だけでは遺産分割後の名義変更まで完了しません。

よくある質問

司法書士へ相談すると調査から登記まで整理できる

不動産の所在地が複数ある、古い権利証しかない、地番が分からない、私道持分がありそうという場合は、調査だけでも時間がかかります。

司法書士は、資料から対象不動産を整理し、登記記録や相続関係を確認したうえで、相続登記の申請を代理できます。

境界や面積、未登記建物の表題登記が問題になる場合は土地家屋調査士、相続税の申告や評価は税理士、相続人間で争いがある場合は弁護士との連携が必要です。

まとめ｜名寄帳だけに頼らず複数の資料を照合しよう

相続不動産の漏れを防ぐには、課税明細、名寄帳、登記事項証明書、公図、古い権利証や郵便物を組み合わせて確認することが大切です。

特に、非課税の私道、共有持分、山林、未登記建物、別の市区町村にある土地は見落としやすい部分です。

横濱つきあかり法務事務所では、相続関係と不動産の状況を整理し、相続登記まで一連の流れをご案内します。「何を持っているか分からない」という段階でも、分かる資料をお持ちください。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
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