相続登記の登録免許税はいくら？固定資産評価額から計算する方法を司法書士が解説

「親名義の実家を相続登記したいが、税金はいくらかかるのだろう」

「固定資産税の納税通知書はあるが、どの数字を使えば良いか分からない」

相続登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産課税台帳上の価格に税率を掛けて計算します。

一般的な相続による所有権移転登記の税率は、1,000分の4、つまり0.4％です。ただし、共有持分、端数処理、非課税土地、免税措置などによって実際の納付額は変わります。

この記事でわかること

• 相続登記の登録免許税の基本税率
• 固定資産評価額を確認する方法
• 共有持分や複数不動産の計算方法
• 免税措置を確認するときの注意点
• 税金以外にかかる相続登記費用

登録免許税は登記申請時に納める税金です

登録免許税は、不動産の名義変更などを法務局へ申請するときに納める国税です。

相続税や毎年の固定資産税とは別の税金です。相続税がかからないご家庭でも、不動産の相続登記では登録免許税が必要になるのが一般的です。

司法書士へ依頼する場合、登録免許税は司法書士報酬や戸籍取得費などと分けて見積書へ記載されますので、比較する際は実費を含む総額で確認をするようにしましょう。

相続登記の登録免許税は原則0.4％

相続による土地・建物の所有権移転登記では、課税標準となる価格に0.4％を掛けるのが基本です。

登録免許税 ＝ 課税標準額 × 0.4％

たとえば、課税標準額が2,000万円なら、単純計算では8万円です。

2,000万円 × 0.004 ＝ 8万円

ただし、課税標準額や税額には所定の端数処理があります。複数の不動産をまとめて申請するときも、全物件の評価額と持分を確認して計算します。

固定資産税の税額ではなく評価額を使います

計算に使うのは、毎年支払っている固定資産税の金額ではありません。

固定資産課税台帳に登録された不動産の価格、一般に「固定資産評価額」と呼ばれる金額を基礎として計算します。

納税通知書の課税明細書を確認する

固定資産税の納税通知書に課税明細書が付いていれば、土地・家屋ごとの価格を確認できることがあります。

「価格」「課税標準額」「税相当額」など似た欄があるため注意が必要です。登録免許税で使う価格と、固定資産税を計算する課税標準額が同じとは限りません。

評価証明書や名寄帳を取得する

数字が不明な場合は、不動産所在地の市区町村で固定資産評価証明書などを取得します。

名寄帳は、同一市区町村にある被相続人名義の不動産を確認する手掛かりです。ただし、別の自治体にある不動産まで一括で分かるものではありません。

相続人が請求するときは、所有者の死亡や相続関係を確認する戸籍などを求められることがあります。

土地と建物、私道も漏れなく確認します

実家は、土地と建物が別々の不動産として登記されています。

土地が複数筆に分かれている、私道持分がある、物置や車庫が別棟で登記されていることもあります。課税明細書と登記事項証明書を照合しましょう。

未登記建物は、固定資産税が課税されていても登記簿が存在しません。その場合は、通常の相続による所有権移転登記とは別の手続を検討します。

共有持分を相続するときの計算

被相続人が不動産の全部ではなく、2分の1などの共有持分だけを所有していた場合は、その持分に対応する価格を基礎にします。

不動産全体の評価額が2,000万円で、被相続人の持分が2分の1なら、持分相当額は1,000万円です。

1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円

登記事項証明書に記載された持分と課税明細書の名義を照合する必要があります。

兄弟で相続した結果、新たに共有となる場合は、将来の売却や次の相続も考えて遺産分割方法を検討しましょう。

評価額がない道路などは法務局へ確認する

公衆用道路など、固定資産税が非課税の土地では、納税通知書に評価額が表示されないことがあります。

非課税だから登録免許税も必ず0円になるとは限りません。近隣土地の評価額などを基に価格を算出する取扱いが必要な場合があります。

その場合、不動産所在地を管轄する法務局の運用や必要資料を確認して計算します。私道、用悪水路などが含まれる場合は、自己判断で申請する前に相談すると安心です。

土地には免税措置が使える場合があります

一定の要件を満たす土地の相続登記について、登録免許税の免税措置が設けられています。

相続により土地を取得した方が相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の登記や、土地の価額が一定額以下の場合などです。

なお、対象は土地に限られ、建物は同じ扱いにならないなど条件があります。適用期限や対象金額は改正される可能性があるため、申請時点の法務省・法務局の案内を確認してください。

免税を受けるには、申請書へ根拠法令を記載する必要があります。

税金以外にかかる費用

相続登記では次の費用も生じます。

• 戸籍・除籍・改製原戸籍の取得費
• 住民票や戸籍の附票の取得費
• 固定資産評価証明書の取得費
• 登記事項証明書の取得費
• 郵送費
• 司法書士へ依頼する場合の報酬

相続人や不動産が多いほど、戸籍収集と確認作業も増えます。見積りでは、どこまでの作業が含まれるか確認しましょう。

相続登記の期限にも注意します

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

原則として、不動産を相続したことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請します。

遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記などの制度もあります。税額が分からないことを理由に放置せず、期限内の対応を進めましょう。

よくある質問

まとめ｜固定資産評価額と登記簿を照合して計算しましょう

相続登記の登録免許税は、固定資産評価額に原則0.4％を掛けて計算します。

共有持分、非課税土地、複数物件、免税措置があると計算は複雑です。

横濱つきあかり法務事務所では、戸籍や評価資料の収集から、登録免許税の計算、相続登記申請までまとめてご相談いただけます。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。