相続した実家が未登記建物だったら？表題登記・所有権保存登記の進め方を解説

「亡くなった親の実家を調べたら、建物の登記が見つからなかった」

「固定資産税は払っているのに、未登記と言われた」

このような場合でも、相続手続きを進めることはできます。

ただし、未登記建物は、通常の相続登記だけでは名義を変えられません。まず建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する「表題登記」を行い、その後に所有者の権利を記録する「所有権保存登記」を検討します。

表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や土地の相続登記は司法書士が主に担当します。売却や解体を予定している場合はその手順が変わるため、契約を進める前に確認をすることが大切です。

この記事でわかること

• 未登記建物と登記済み建物の違い
• 固定資産税を払っていても未登記になる理由
• 表題登記と所有権保存登記の順番
• 相続人が準備する資料
• 土地家屋調査士・司法書士・税理士へ相談する場面

相続した建物が未登記か確認する方法

土地と建物の登記事項証明書を別々に確認する

土地の登記があっても、建物の登記があるとは限りません。

法務局で土地と建物の登記事項証明書をそれぞれ取得し、建物について記録が存在するかを確認します。その際、住所と土地の地番、建物の家屋番号は同じとは限らないため、住所だけで判断しないことが重要です。

固定資産税の課税と不動産登記は別の制度

固定資産税の納税通知書や名寄帳に建物が記載されていても、法務局の登記簿に建物が登記されているとは限りません。

市区町村は課税のために家屋を把握しますが、その情報が自動的に法務局の登記へ反映されるわけではないからです。「税金を払っているから登記済み」とは言い切れません。

増築部分だけが未登記のこともある

母屋は登記されていても、後から増築した部屋、離れ、物置などが登記へ反映されていない場合があります。

登記簿の床面積と現況が違うときは、建物表題変更登記などが必要になる可能性があります。現地調査を含め、土地家屋調査士へ確認が必要です。

未登記建物を相続したときの基本的な進め方

1．相続人と建物を取得する人を確認する

戸籍を集めて相続人を確定し、遺言書があるか確認します。

遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、未登記建物を誰が取得するか決めます。協議内容は、後の登記や売却に使えるよう遺産分割協議書へ正確に記載します。

未登記だから遺産に含まれないわけではありません。固定資産税の課税明細、建築確認関係書類、工事請負契約書などから建物を特定します。

2．土地家屋調査士が表題登記を行う

表題登記は、建物の物理的な状況を登記簿の表題部へ記録する手続です。

土地家屋調査士が現地を調査し、建物図面・各階平面図などを作成します。古い建物では建築確認済証や工事人の証明がないこともあり、固定資産評価証明書、売買契約書、相続関係書類などを組み合わせて所有関係を説明する場合があります。

必要資料は建物の建築時期や経緯により異なります。書類が少ないからといって直ちに登記できないとは限りませんが、早めの調査が重要です。

3．司法書士が所有権保存登記を検討する

表題登記が完了した後、権利部を新しく設けて所有権を公示する手続が所有権保存登記です。

相続の経緯、表題部所有者の記載、遺産分割の内容により申請方法が変わります。司法書士は戸籍や協議書を確認し、土地の相続登記と合わせて申請の順序を整理します。

土地も亡くなった方の名義であれば、建物だけでなく土地の相続登記も必要です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要です。

売却・解体を予定しているときの注意点

売却には登記を求められることが多い

未登記のままでは所有者を登記簿で確認できず、買主の融資や所有権移転の手続が進まないことがあります。

売却を予定しているなら、仲介会社との契約前に、表題登記と所有権保存登記が必要か確認しましょう。土地と建物を一体で売る場合は、境界や増築部分の調査が必要になることもあります。

解体するなら先に専門家へ確認する

解体予定だから何もしなくてよいとは限りません。

固定資産税の家屋台帳、滅失の届出、相続関係の証明、土地の売却予定などを整理する必要があります。登記済み建物なら建物滅失登記を行います。未登記建物でも市区町村への家屋滅失届などが必要になるため、解体前に土地家屋調査士と市区町村へ確認してください。

相続税の判断は税理士へ

未登記であっても、相続税の対象となる財産から当然に外れるわけではありません。

相続税の申告要否や建物評価は税理士の業務です。基礎控除を超える可能性がある場合や、申告期限が近い場合は税理士へ相談します。当事務所では相続手続きにおいて提携する税理士を紹介しております。

未登記建物の相続で準備したい資料

まず、手元にある次の資料を集めてください。

• 固定資産税の納税通知書・課税明細書
• 名寄帳や固定資産評価証明書
• 土地・建物の登記事項証明書、公図
• 建築確認済証、検査済証、工事請負契約書
• 売買契約書、領収書、火災保険の資料
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 相続人の戸籍、住民票、印鑑証明書
• 遺言書または遺産分割協議書

すべて揃ってから相談する必要はありません。まず登記の有無と手元資料を確認し、不足資料の集め方を専門家に相談する方が効率的です。

司法書士へ相談するメリット

未登記建物の相続は、一つの手続だけで終わらないことがあります。

横濱つきあかり法務事務所では、戸籍による相続人調査、遺産分割協議書の確認、土地の相続登記、建物の所有権保存登記について案内します。表題登記や測量が必要な場合は土地家屋調査士、税務判断が必要な場合は税理士、相続人間に争いがある場合は弁護士への相談が必要です。

専門家の担当範囲を分け、売却や管理の予定から逆算して進めることで、手続きのやり直しを減らしやすくなります。

よくある質問

まとめ｜未登記建物は売却や解体の前に調査する

相続した実家が未登記でも、必要な調査と登記を順に行えば手続きを進められる可能性があります。

まず登記の有無、土地の名義、固定資産税の課税内容、相続人を確認します。そのうえで土地家屋調査士による表題登記と、司法書士による所有権保存登記・土地の相続登記を整理しましょう。

売却、解体、空き家管理を予定している方は、手続きの順番を決める前に専門家へご相談ください。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。