土地と建物を別々に相続できる？遺産分割協議書・相続登記・土地の使い方を司法書士が解説

土地と建物を別々に相続することは可能です。たとえば、親が所有していた実家について、土地は長男、建物は長女が取得する遺産分割をすることができます。

ただし、名義を分ければ、その後の使い方まで自動的に決まるわけではありません。建物を持つ人が、誰の土地を、どのような条件で使うのかを同時に整理することが重要になります。

今は家族の仲がよくても、売却、建替え、次の相続で意見が分かれる可能性があります。相続登記を実際にする前に、土地と建物を分ける目的と将来の注意点を確認しましょう。

この記事でわかること

• 土地と建物の相続人を分けられる理由
• 遺産分割協議書と登記簿で確認すること
• 土地の利用条件、税金や修繕費の負担
• 売却・建替え・次の相続を見据えた判断方法

土地と建物を別々に相続する前に名義を調べる

同じ実家でも別の不動産として確認する

日本では、土地と建物は別個の不動産として扱われます。住んでいる場所が一つでも、登記では土地の地番と建物の家屋番号を分けて確認します。

土地が父名義、建物が母名義という場合もあります。また、土地だけ親が持ち、建物は子どもが建てて所有していることもあります。亡くなった方が持っていた権利の範囲が、相続の対象となります。

「父の実家だから全部父の財産」と考えず、土地と建物の登記事項証明書をそれぞれ取得してください。固定資産税の通知書だけでは、権利関係を十分に確認できない場合があります。

土地を分筆する話とは区別する

土地と建物の所有者を分けることと、一つの土地を複数に分ける「分筆」は別の問題です。

土地の一部を兄、残りを弟が単独所有する形にしたい場合は、境界や分筆登記などの検討も必要です。表示に関する登記や測量は土地家屋調査士、相続による権利の登記は司法書士の分野です。

遺産分割協議書では取得する財産を明確にする

遺言がなく、話し合いで分ける場合は、相続人全員で誰が何を取得するかを合意します。長男だけの判断で「自分は土地、妹は建物」と決めることはできません。

土地は所在・地番・地目・地積など、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを登記簿に沿って確認します。持分の一部だけが遺産である場合は、その持分を確認してどのように分けるかを相談します。

法務局の相続登記ハンドブックでは、遺産分割協議による登記の流れと記載例が案内されています。

「実家一式」だけで済ませない

建物の敷地が複数筆ある、庭や駐車場が別の地番になっている、道路の持分がある場合もあります。日常の呼び方と登記上の不動産は一致するとは限りません。

分ける予定の土地・建物を一覧にし、協議書に漏れがないかを確認します。不動産の表示が不十分だと、予定した名義変更に使えない可能性があります。

必要資料は、相続登記に必要な書類と取得先も参考に、戸籍や印鑑証明書と一緒に整理しましょう。

建物を持つ人が土地を使う条件を決める

無償で使うのか、地代を払うのか

土地を長男、建物を長女が取得して長女が住み続けるなら、長女が土地を使う条件を確認します。親族間の無償利用と、地代を払う利用では、契約内容や税金の考え方が異なる場合があります。

無償で借りて使う契約を「使用貸借」といいます。ただし、名義を分けたらどのような利用権が成立するかを、家族関係だけで一律に決めることはできません。

現在の住まい、これまでの約束、地代の有無を確認し、必要な契約書や協議書の内容を検討してください。利用条件に争いがある場合の交渉は、提携する弁護士をご紹介します。

口約束にしない方がよい項目

• 誰が住むのか、第三者へ貸して良いか
• 地代の有無、金額、支払日
• 利用の期間や終了時の取扱い
• 建替え、大規模修繕、解体を検討するときの連絡方法
• 土地・建物を売却したい場合の協議方法

相続の合意内容を記載することと、将来にわたる利用条件を定めることは役割が異なります。一枚の遺産分割協議書だけで十分か、別の契約が必要かも確認しましょう。

固定資産税・修繕費・ローンも分けて確認する

税金や費用は「住んでいる人が全部払う」と決めつけない

土地と建物それぞれの所有関係、納税通知書、家族間の負担の合意を整理します。家族の中で実際に費用を負担する人を決めても、税法上の納税義務者まで当然に変わるわけではありません。

建物の修繕、火災保険、庭木の管理、解体など、今後まとまった費用が必要になる場面もあります。誰が依頼し、誰が支払い、どの範囲を相談して決めるかを確認しておくと、認識の違いを減らせます。

抵当権がある場合は名義だけを先に考えない

土地と建物に同じ住宅ローンの抵当権が付いていることがあります。所有者を分けても、担保が自動的に消えるわけではありません。

登記簿の抵当権と共同担保目録、ローン契約、残高、保証関係を確認します。金融機関への確認が必要な場合は、返済を誰が続けるかも含めて相談してください。

売却・建替え・次の相続で困らないかを考える

実家全体を売るなら両方の所有者の協力が重要

土地と建物を一体で売却するなら、それぞれの所有者による契約・登記の対応が必要です。一人が自分の建物を売りたいと思っても、建物がある自分の名義ではない土地まで勝手に売ることはできません。

売却時期、価格、手取りの配分、必要費用についても確認します。相続不動産を売却する前の登記と準備を読み、名義変更後の出口まで見据えましょう。

次の相続で関係者が増える可能性がある

土地の所有者と建物の所有者のそれぞれに相続が起これば、配偶者や子どもなどに権利が移る場合があります。現在の兄妹だけの約束で、将来も同じように話がまとまるとは限りません。

一人が長く住む目的なら、土地と建物を同じ人が取得し、他の財産や代償金で調整することも方法の一つですが、代償金を払えるかや税務への影響は別に確認が必要です。

税務と相続登記の期限も並行して確認する

親族間で土地を無償利用する場合の税務について、国税庁「親の土地に子供が家を建てたとき」に説明があります。ただし、この例を兄弟間の遺産相続の分割へそのまま当てはめて、税金がかからないとは判断できません。

土地の評価や借地関係、小規模宅地等の特例、代償分割などは、契約・利用状況で判断が変わります。分け方を決める前に税理士へ確認しましょう。

相続登記は、相続の開始と不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内です。2024年4月1日より前に相続と取得を知った未登記不動産は、原則2027年3月31日までの対応が必要です。

法務省の相続登記義務化の案内も確認してください。利用条件が決まらないまま期限が迫る場合は、期限対応と最終的な登記を分けて相談します。

相談前に準備するとよい資料

• 土地と建物それぞれの登記事項証明書
• 固定資産税の課税明細、物件の一覧
• 遺言書、相続人の関係、協議中の内容が分かるメモ
• 土地の利用契約、家賃・地代の支払記録
• 住宅ローンと抵当権が分かる資料
• 居住・売却・建替えなど今後の希望

資料が全部そろっていなくても相談できます。相続・遺言の相談窓口では、司法書士・行政書士の業務範囲に応じて、物件調査、協議書、登記の順序を整理します。対立する相続人との代理交渉は弁護士の分野です。

よくある質問

土地と建物の相続人は同じでなければいけませんか？

同じ人にする必要があるとは限りません。ただし、所有者を分ける場合は、建物所有者の土地利用や将来の利用や売却についても確認しましょう。

建物を相続すれば土地も自由に使えますか？

自由に使えると一律にはいえません。土地の権利関係、契約、利用の経緯を調べ、どのような合意が必要になるかを確認してください。

土地は親名義ですが、建物は私の名義です。両方を相続登記しますか？

今回亡くなった方が所有していた権利を対象に確認します。すでに本人が所有する建物まで、当然に相続財産になるわけではありません。

協議書に「土地は兄、建物は妹」と書くだけでよいですか？

実際の不動産を特定できる記載などが必要です。利用条件の合意も含め、登記に使える書面かを完成前に確認しましょう。

不公平でも相続人全員が合意すれば分けられますか？

法定相続分と異なる分割を合意できる場合はあります。ただし、第三者の権利や税務、未成年者などの特別な手続きが問題になる場合は別途確認します。

まとめ

実家の土地と建物の所有者を分けることは可能ですが、登記だけで住まいや管理の問題が解決するわけではありません。現在の名義、利用条件、費用、将来の利用や売却を一緒に確認しましょう。

相続人全員の希望を整理し、同じ人が取得する方法や他の財産で調整する方法とも比較してください。登記期限と税務も踏まえ、協議書へ署名・押印する前に相談することが大切です。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
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