相続した不動産を売却する前に相続登記は必要？名義変更から売却までの順番を司法書士が解説

相続した実家や土地を売却する場合、買主へ名義を移す前に、原則として亡くなった方から相続人への相続登記が必要です。

不動産会社へ査定を頼んだり、売却条件を検討したりすることは相続登記前でもできますが、亡くなった方の名義のままでは、通常、買主への所有権移転登記を完了できません。

そのため、「誰が不動産を取得して売主になるのか」を遺産分割で決め、相続登記をしたうえで売却する順序が基本となります。

この記事でわかること

• 相続登記前にできること、できないこと
• 相続不動産を売却する一般的な順番
• 相続人全員で売る場合と一人が取得する場合の違い
• 売却代金を分けるときの注意点
• 早めに司法書士へ相談した方が良いケース

相続登記前でも査定や相談はできる

不動産会社による価格査定、現地調査、売却方法の相談は、相続登記が終わる前でも進められます。

売却見込額を把握すると、特定の相続人が不動産を取得するのか、売却代金を分けるのかを話し合いやすくなります。

ただし、査定額は実際の売却価格を保証するものではありません。複数社の査定や周辺相場も確認し、遺産分割では前提となる売却価格を相続人の間で共有しましょう。

売却前に相続登記が必要な理由

登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、その方が売買契約や登記申請をすることはできません。

相続人が売主として買主へ名義を移すには、まず相続による所有権の承継を登記簿に反映させる必要があります。

相続登記の義務化にも注意

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内、遺産分割が成立した場合は成立日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。そのため、売却予定がまだ先でも、期限を放置しないことが大切です。

相続不動産を売却する一般的な流れ

1．不動産と相続人を確認する

登記事項証明書、固定資産税納税通知書、名寄帳などで対象不動産を確認します。同時に、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人を確定します。

2026年2月からは、一定の要件のもとで所有不動産記録証明制度も利用できます。遠方の土地や家族が把握していない不動産がないか確認することが重要です。

2．遺言書の有無を確認する

遺言書がある場合は、その内容が相続登記や売却方法に影響します。自宅だけでなく、公証役場の遺言検索や法務局の自筆証書遺言書保管制度も確認しましょう。

3．遺産分割協議で取得者を決める

遺言による指定がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。

売却を予定しているときも、誰の名義に相続登記をするかを決めなければなりません。相続人の一人だけを除外した協議はできません。

4．相続登記を申請する

遺産分割協議書、戸籍、住民票、固定資産評価証明書などを準備し、不動産所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

不動産の表示や持分の記載に誤りがあると、補正や協議書の作り直しが必要になることがあります。

5．売買契約と決済を行う

相続登記完了後、売主となった相続人が買主と売買契約を結びます。決済日には、売買代金の授受、住宅ローン等の抹消、買主への所有権移転登記などを同時に行うのが一般的です。

誰の名義で相続登記をするか

一人が取得して売却する方法

相続人の一人が不動産を取得し、その方を売主として売却します。契約や登記の窓口が一人になるため、手続きは比較的進めやすくなります。

なお、売却後に売却代金を他の相続人へ分ける場合は、遺産分割協議書の内容や送金方法によって、贈与と誤解されないよう注意が必要です。換価分割として売却すること、費用控除後の代金をどの割合で分けるかを明確にしておきましょう。

共有名義にして全員で売却する方法

法定相続分や合意した持分で共有登記し、共有者全員が売主になります。

一人でも売却に同意しない、署名書類を用意できない、連絡が遅れるという場合は決済が進みません。海外在住者や認知症の相続人がいると、さらに追加書類の準備が必要です。

住宅ローンや抵当権が残っている場合

登記簿に抵当権が残っていても、ローンが完済している場合があります。金融機関から必要書類を取り寄せ、抵当権抹消登記を行います。

残債がある場合は、売却代金で完済できるかを確認します。売却額より残債が多いと、差額を用意しなければ通常の売却が難しいことがあります。

団体信用生命保険が適用される可能性もあるため、金融機関へ死亡の連絡をし、契約内容を確認してください。

売却代金・税金・費用の注意点

売却代金からは、仲介手数料、登記費用、測量費、残置物処分費などが差し引かれることがあります。分配の対象を総額とするのか、費用控除後の手取り額とするのかを協議書で明確にしておくと安心です。

不動産の売却益には譲渡所得税が発生する可能性があります。取得費、所有期間、特例の適用は個別判断となるため、税理士または税務署へ確認してください。

売却を急ぐ時ほど早めに相談する

買付けが入ってから戸籍収集を始めると、相続人の追加判明や協議書の不備で、決済日に間に合わないことがあります。

次のような場合は、売却活動と並行して早めに司法書士へ相談してください。

• 相続人が多い、疎遠な人がいる
• 数次相続が発生している
• 海外在住や認知症の相続人がいる
• 未登記建物や共有持分がある
• 抵当権や古い住所が登記に残っている
• 遺言書の内容と現在の不動産が一致しない

よくある質問

まとめ

相続不動産は、査定や売却相談を先に進められますが、買主へ名義を移す前に、原則として相続登記が必要です。

まず不動産と相続人を調査し、遺言書を確認します。そのうえで、誰が取得して売るのか、売却代金をどう分けるのかを相続人全員で決めます。

売却期限が決まっている場合は、戸籍収集、遺産分割協議書、相続登記を逆算して準備しましょう。

相続・遺言の無料相談

横濱つきあかり法務事務所では、相続不動産の調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記についてご相談を承っています。

売却予定が決まる前の段階でも構いません。現在の登記と相続関係を確認し、売却へ進むために必要な手続きを整理します。

🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。