相続した不動産に古い抵当権が残っていたら？確認・抹消登記の進め方を司法書士が解説

「相続した実家の登記簿を取ったら、昭和に設定された抵当権が残っていた」

「借入れは返済済みと聞いているが、当時の銀行書類が見つからない」

このような場合、ローンを完済していても、抵当権の登記は自動的には消えません。

結論からいうと、まず登記事項証明書で抵当権者、債務者、債権額、設定日などを確認し、現在の抵当権者や承継先を調べます。そのうえで、通常の共同申請で抹消できるのか、古い担保権に関する別の手続きが必要なのかを判断します。

古い抵当権を残したままでも相続登記自体ができる場合はありますが、売却や新たな融資では抹消を求められることが多いため、処分予定があるなら早めの確認が必要です。

この記事では、相続不動産に古い抵当権が残っていた場合の調べ方、抹消登記の流れ、債権者と連絡が取れない場合の注意点を解説します。

この記事でわかること

• 完済後も抵当権が残る理由
• 最初に確認する登記簿の項目
• 金融機関が現在も存在する場合の抹消手続
• 抵当権者が所在不明・死亡・解散している場合の考え方
• 相続登記と抵当権抹消を進める順番

抵当権は借金を完済しても自動的には消えません

抵当権は、住宅ローンなどの返済ができない場合に、債権者が不動産から優先的に弁済を受ける（住宅を処分し、そのお金を住宅ローンの返済に充当する）ための担保です。

借金を完済すると、実質的には住宅ローン債権者の抵当権は消滅します。しかし、法務局の登記記録は自動的に更新されないため、別途、抵当権抹消登記を申請する必要があります。

そのため、何十年も前に完済していても、登記記録だけを見れば抵当権が残っているという状態が発生します。
相続人が「支払いは終わっているはず」と説明するだけでは、抵当権を抹消することはできません。

まず登記事項証明書の乙区を確認する

抵当権者・債務者・原因を確認する

土地や建物の登記事項証明書では、所有権以外の権利は主に「権利部（乙区）」へ記録されています。

次の項目を確認してください。

• 抵当権者の名称と住所
• 債務者の氏名と住所
• 債権額
• 利息や損害金
• 抵当権設定の日付と原因
• 共同担保目録の有無
• 抵当権の移転・変更の登記

土地だけでなく建物にも設定されていることがあります。共同担保目録がある場合は、別の土地、私道持分、附属建物などにも同じ抵当権が付いていないか確認します。

現在の金融機関名と違うことがある

合併や商号変更により、登記簿上の金融機関名と現在の窓口が異なることがあります。

住宅金融公庫のように組織が承継されている場合や、金融機関の再編が行われている場合は、承継先から抹消書類の再交付を受けられる可能性があります。

古い名称だけを見て「会社がないから抹消できない」と判断せず、法人番号や閉鎖事項証明書、承継関係を確認します。

抵当権者が現在も存在する場合の抹消手続

完済を確認して抹消手続きに必要な書類を取り寄せる

金融機関が現在も存在し、完済の記録が確認できる場合は、抵当権抹消に必要な書類の交付や再交付を依頼します。

一般には、登記原因証明情報、抵当権者の委任状、登記識別情報または登記済証などが関係します。古い案件では、資格証明情報や会社法人等番号、承継を示す登記が必要になることもあります。

必要書類は登記内容と抵当権者の現状で異なります。再交付できない書類がある場合は、事前通知など別の方法を検討します。

不動産の名義人が亡くなっている場合

抵当権抹消登記は、原則として不動産の現在の所有者と抵当権者が共同で申請します。

登記名義人が亡くなっているときは、相続登記を先に行い、相続人名義にしたうえで抵当権抹消を申請する流れが一般的です。

ただし、抵当権が消滅した時期と所有者が亡くなった時期の前後関係によって、申請の組み立てが変わることがありますので、可能でしたら住宅ローンの完済日が分かる資料も確認してください。

抵当権者が死亡・所在不明の場合

個人の抵当権者が死亡している

昔の個人間融資では、親族や知人が抵当権者になっていることがあります。

抵当権者が亡くなっている場合、抵当権者側の相続人を戸籍で確定し、その相続人全員または相続登記後の名義人に協力してもらう方法を検討します。

債務を完済した資料がなく、抵当権者側が弁済を争う場合は、登記手続だけでは解決できません。弁護士への相談が必要です。

抵当権者の所在が分からない

抵当権者やその相続人の所在が分からない場合でも、直ちに抹消不能になるわけではありません。

不動産登記法には、一定の古い担保権について、債権の弁済期から長期間が経過し、抵当権者の所在が知れない場合などに、供託等を利用して単独申請を検討できる制度があります。

ただし、「古い」、「連絡が取れない」というだけで利用できるものではありません。債権の弁済期、元本・利息・損害金、所在調査、供託額などの要件を個別に確認する必要があります。

法人が解散・清算結了している

抵当権者が会社で、すでに解散や清算結了の登記がある場合も、会社の登記記録、清算人、事業承継の有無を調べます。

必要に応じて清算人の選任など、裁判所の手続が関係する場合があります。単に会社が見つからないことを理由に、所有者だけで抹消申請できるとは限りません。

古い抵当権を放置する主な不利益

売却手続が進まない

買主や金融機関は、原則として抵当権が抹消された状態での引渡しを求めます。

売買契約後に古い抵当権が判明すると、決済日までに抹消書類がそろわず、日程変更や契約条件の見直しが必要になることがあります。

新たな担保設定が難しくなる

リフォームローンや不動産担保融資を利用する場合、先順位の抵当権が残っていると、新しい金融機関の審査や担保設定に影響します。

時間がたつほど関係者が増える

個人の抵当権者が亡くなると、その相続人がさらに死亡し、数次相続となる可能性があります。関係者が増えるほど戸籍収集や連絡調整が複雑になります。

相談前に準備すると良い資料

• 土地・建物の登記事項証明書
• 共同担保目録
• 住宅ローンの完済証明書
• 金銭消費貸借契約書、返済表
• 金融機関から届いた抹消書類
• 古い権利証
• 亡くなった方の戸籍と相続関係資料
• 固定資産税の納税通知書
• 売却予定があれば不動産会社の資料

資料が見つからない場合も、登記簿の内容から調査の手順を整理できます。売却期限が決まっているときは、その日程も最初に伝えてください。

よくある質問

司法書士へ依頼できること

司法書士は、登記記録と法人登記、相続関係を確認し、抵当権者や承継先への必要書類の照会、相続登記、抵当権抹消登記の申請を支援できます。

一方、債権の有無や返済をめぐって当事者間に争いがある場合は、弁護士による交渉や訴訟対応が必要です。税務上の問題がある場合は税理士へ確認します。

まとめ｜古い抵当権は売却前に早めに確認する

借入れを完済していても、抵当権の登記は自動では消えません。

相続不動産に古い抵当権が残っていたら、抵当権者と承継先、完済資料、共同担保となっている不動産を確認し、相続登記と抹消登記の順番を整理しましょう。

横濱つきあかり法務事務所では、相続登記と古い抵当権の確認・抹消についてご相談を承っています。実家を売却する予定が決まる前でもご相談いただけます。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。