相続登記の必要書類は？遺言・遺産分割・法定相続別に司法書士が解説

「親名義の自宅を相続したが、何の書類を集めればよいか分からない」

「戸籍はどこまで必要なのだろう」

相続登記の必要書類は、遺言書があるか、遺産分割協議をしたか、法定相続分で登記するかによって変わります。

結論からいうと、まず亡くなった方と相続人の戸籍、不動産の情報、固定資産評価額が分かる資料を確認し、相続方法に応じて遺言書や遺産分割協議書などを追加します。

相続人の人数が多い、転籍が多い、古い戸籍が読みにくい場合は、最初からすべてを自分で集めなくても構いません。司法書士へ相続登記を依頼すれば、登記に必要な戸籍収集や申請書作成をまとめて任せられる場合があります。

相続登記で共通して確認する書類

必要書類は事案によって異なりますが、最初に次の資料を確認します。

• 登記申請書
• 亡くなった方と相続人の戸籍関係書類
• 亡くなった方の最後の住所を確認する住民票の除票や戸籍の附票
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価額が分かる資料
• 委任する場合の委任状
• 不動産の所在や登記内容が分かる登記事項証明書など

ただし、戸籍の範囲や住所をつなぐ資料は、遺言の内容や登記名義人の住所変更歴によって変わります。固定資産税の納税通知書だけで足りるか、評価証明書が必要かも法務局や申請内容により確認が必要です。

「一覧の書類を集めれば必ず受理される」と考えず、対象不動産の登記記録と相続関係に合わせて判断しましょう。

遺言書がある場合の必要書類

遺言書の種類を確認する

遺言書に不動産を取得する人が明確に書かれている場合は、遺産分割協議をせず、その内容に沿って登記できることがあります。

主に確認するのは次の書類です。

• 遺言書
• 遺言者の死亡が分かる戸籍
• 不動産を取得する人の戸籍・住民票
• 遺言者の最後の住所を確認する資料
• 固定資産評価額が分かる資料

自筆証書遺言は、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用しているかどうかで扱いが変わります。保管制度を利用していない自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です。公正証書遺言や法務局保管の遺言書は、通常、検認を要しません。

遺言書の文言によっては、登記原因や申請人の判断が必要です。封を開ける前や、他の相続人と話し合う前に相談すると安全です。

遺産分割協議で取得者を決めた場合

相続人全員の話し合いで取得者を決めた場合は、一般的に次の書類を用います。

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人全員の現在戸籍
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を取得する人の住民票
• 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
• 固定資産評価額が分かる資料

遺産分割協議書には、対象不動産を登記記録どおり特定し、相続人全員が署名または記名し、実印を押すのが一般的です。

住所や氏名の誤り、地番と住居表示の取り違え、共有持分の記載漏れがあると、作り直しが必要になることがあります。不動産の表示は固定資産税通知書だけでなく、登記事項証明書で確認しましょう。

法定相続分どおりに登記する場合

遺言書や遺産分割協議によらず、民法の法定相続分どおりに共有登記する場合は、遺産分割協議書や印鑑証明書を通常は使用しません。

一方、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、住所関係書類などから、誰がどの持分を取得するかを証明します。

法定相続分で共有にすると、将来売却するときや、次の相続が起きたときに権利関係が複雑になる場合があります。期限に間に合わせるためだけに共有登記を選ぶ前に、その後の管理や処分も検討してください。

相続人申告登記という制度もありますが、これは相続登記そのものとは効果が異なります。不動産を誰が取得するか決まっているなら、通常の相続登記まで進める方が良い場合があります。

戸籍はどこまで集めるのか

出生から死亡まで必要になる理由

遺産分割や法定相続分による登記では、亡くなった方の子、配偶者など法定相続人を確定する必要があります。そのため、通常は出生から死亡までの連続した戸籍を確認します。

転籍、婚姻、法改正による改製があると、一通の戸籍だけではつながりません。除籍謄本や改製原戸籍を複数の市区町村から取得することがあります。

広域交付を利用できる場合がある

戸籍証明書等の広域交付により、本籍地以外の市区町村窓口で戸籍を取得できる場合があります。ただし、請求できる人、対象となる証明書、窓口での本人確認などに条件があります。

郵送請求や職務上請求を使う場合もあり、相続関係に応じて集め方を選びます。

相続登記の期限と早めに準備する理由

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続したことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に申請が必要です。

制度開始前の相続も対象となり、原則として2027年3月31日までの対応が問題になります。ただし、個別の起算点によって期限が異なることがあるため、長年名義変更していない不動産は早めに確認してください。

正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。期限直前に戸籍を集め始めると、相続人の死亡や住所不明で時間がかかることがあります。

司法書士へ依頼できること

司法書士は、相続登記の代理、登記申請書の作成、登記に必要な戸籍等の収集、遺産分割協議書の作成支援などを行えます。

相続人同士で争いがある場合、司法書士が一方の代理人として遺産分割交渉をすることはできません。その場合は弁護士への相談が必要です。また、相続税の申告や具体的な税額計算は税理士の業務です。

横濱つきあかり法務事務所では、登記の範囲を確認し、必要に応じて他士業への相談が必要な点もご案内します。

よくある質問

まとめ｜相続方法が決まると必要書類も決まる

相続登記の必要書類は、遺言、遺産分割協議、法定相続のどの方法で取得するかによって異なります。

まず遺言書の有無、相続人、対象不動産を確認してください。戸籍が揃っていない段階でも、手元の固定資産税通知書や遺言書を持参すれば、必要書類を整理できます。

相続登記の無料相談

横濱つきあかり法務事務所では、横浜を中心に相続登記のご相談を受け付けています。

「何から集めればよいか分からない」「遠方の戸籍を取る時間がない」という場合もご相談ください。相続関係と不動産を確認し、必要書類と手続の流れをご案内します。

🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。