住宅ローン完済後も抵当権が残る実家を相続したら？相続登記・抵当権抹消の順番を司法書士が解説

「父の住宅ローンは完済したはずなのに、実家の登記を調べたら銀行の抵当権が残っていた」

「相続登記と抵当権抹消は、どちらから進めればよいのだろう」

このような場合でも、抵当権が残っているだけで住宅ローンの支払義務が復活するわけではありません。

ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。金融機関から交付された書類を使い、法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。

ただし、所有者が亡くなった時期とローンを完済した時期の前後関係によって、相続登記と抵当権抹消の順番が変わることがあります。書類を紛失している場合や、金融機関が合併している場合は、早めに状況を確認しましょう。

この記事でわかること

• 完済済みでも抵当権の登記が残る理由
• 相続登記と抵当権抹消を行う順番
• 抹消書類を紛失した場合の進め方
• 相続した実家を売却するときの注意点
• 司法書士へ依頼できる手続き

住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に消えない

抵当権は、住宅ローンなどの返済ができなくなったときに、金融機関が不動産から優先的に弁済を受けるための担保です。

住宅ローンを完済すれば、担保する債権はなくなります。しかし、登記簿に記録された抵当権は、完済と同時に自動で削除されるものではありません。

金融機関から受け取った解除証書や登記識別情報などを添付し、所有者と金融機関が共同で抵当権抹消登記を申請します。

完済後に抹消登記をしないまま所有者が亡くなると、相続登記と抹消登記の両方が必要になる場合があります。

最初に確認するのは完済日と死亡日の前後関係

手続きの順番を判断するために、次の2つの日付を確認します。

• 被相続人が亡くなった日
• 住宅ローンを完済し、抵当権が消滅した日

死亡前に完済していた場合

所有者が生前に住宅ローンを完済していた場合、抵当権が消滅した時点の所有者は被相続人です。

この場合は、相続登記を先にしなくても、相続人から抵当権抹消登記を申請できることがあります。もっとも、売却や贈与を予定している場合は、最終的に相続登記も必要です。

相続関係や金融機関の書類の内容により添付書類が変わるため、実際の申請方法は個別に確認してください。

死亡後に完済・解除された場合

所有者が亡くなった後に住宅ローンを完済し、抵当権が消滅した場合は、原則として相続登記を先に行います。

法務局の案内でも、抵当権の弁済や解除の日が所有者の死亡後である場合は、相続登記後に抵当権抹消登記を申請する流れが示されています。

相続登記によって現在の所有者を登記し、その所有者と金融機関の共同申請として抵当権を抹消します。

抵当権抹消に必要となる主な書類

一般的には、金融機関から交付された次のような書類を確認します。

• 登記原因証明情報となる解除証書・弁済証書など
• 金融機関の登記識別情報または登記済証
• 金融機関の会社法人等番号に関する情報
• 金融機関から司法書士等へ委任する場合の委任状

このほか、所有者の住所や氏名が登記簿と現在の記録で異なる場合には、その変更登記が必要になることがあります。

相続登記では、戸籍、住民票の除票、相続人の住民票、遺産分割協議書など、相続方法に応じた書類を用意します。

金融機関や登記された時期によって書類の名称や形式は異なります。手元の書類だけで判断せず、登記事項証明書と一緒に確認すると安全です。

抹消書類を紛失していても手続きできる可能性がある

完済から長い年月が経過していると、金融機関から受け取った抹消書類が見つからないことがあります。

書類がないからといって、抵当権を一切消せないわけではありません。まず、現在の抵当権者である金融機関へ連絡し、完済の確認と書類の再発行について相談します。

解除証書や委任状は再発行されることがあります。一方、登記識別情報や登記済証は同じものを再発行できないため、法務局の事前通知など別の方法を検討する場合があります。

金融機関の合併や商号変更があると、登記簿に記載された名称と現在の名称が異なることもあります。古い金融機関名だからといって、連絡先がなくなったと決めつけないでください。

金融機関がすでに合併している場合

合併先の金融機関が手続窓口になることがあります。登記された抵当権者の名称、受付年月日、受付番号を確認して問い合わせましょう。

事案によっては、抵当権移転登記の要否や、合併を証明する情報の確認が必要です。登記の経過が複雑な場合は、司法書士へ登記事項証明書を見せて相談すると整理しやすくなります。

抵当権が残ったままでは売却や新たな融資に支障が出やすい

完済済みの抵当権であっても、登記簿だけを見た第三者には、債務が残っているかどうかが分かりません。

実家を売却する場合、通常は買主への所有権移転までに抵当権を抹消します。新たな担保融資を受ける場合も、古い抵当権の抹消を求められることがあります。

売却契約を結んでから書類不足が判明すると、決済日までの準備が間に合わないおそれがあります。売却予定があるなら、相続登記と抵当権抹消を早めに進めましょう。

相続登記の期限にも注意する

相続登記は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが原則です。遺産分割が後に成立した場合には、その成立日から3年以内の登記も必要になります。

抵当権抹消登記を検討している間も、相続登記の期限は別に進みます。抹消書類がそろわないことだけを理由に、相続登記まで放置しないようにしましょう。

遺産分割がすぐにまとまらない場合は、相続人申告登記を検討できることもあります。ただし、相続人申告登記だけでは、売却できる所有名義になるわけではありません。

司法書士へ相談すると一連の登記を整理できる

司法書士は、登記事項証明書や完済時期を確認し、相続登記と抵当権抹消登記の順番を整理できます。

戸籍収集、遺産分割協議書の確認、相続登記、金融機関との抹消書類の確認、抵当権抹消登記まで、状況に応じてまとめて依頼できます。

相続人同士で争いがある場合は弁護士、相続税や譲渡所得など税務判断が必要な場合は税理士への相談が必要です。

当事務所では、必要に応じて提携する弁護士・税理士を紹介しておりますのでご安心ください。

よくある質問

まとめ

住宅ローンを完済していても、抵当権の登記は自動的に消えません。

所有者の死亡前に完済したか、死亡後に完済したかによって、相続登記と抵当権抹消登記の順番が変わることがあります。

抹消書類がない場合も、金融機関への確認や事前通知などで手続できる可能性があります。売却を予定している方は、契約前に登記と書類を確認しましょう。

ひとりで抱えず、まずはお話をお聞かせください

何から始めれば良いか分からなくても大丈夫です。

横濱つきあかり法務事務所が、お話を丁寧に伺いながら状況を整理し、ご状況にあった解決方法を一緒に考えます。

「相談するほどのことか分からない」という段階でも構いません。

LINE・お電話・お問い合わせフォームから、どうぞお気軽にご相談ください。

相続・遺言について相談する

🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
借金問題（債務整理）・相続手続きなどを中心に対応しています。