借地に建つ実家を相続したら？地主の承諾・借地権・建物の相続登記を司法書士が解説

親が住んでいた実家が、親名義の土地ではなく借地の上に建っていた。

このような相続の場合は、建物だけでなく、土地を利用する権利である借地権の扱いも確認する必要があります。

結論からいうと、借地権は原則として相続の対象です。相続による承継は、通常の売買や贈与による譲渡とは異なるため、一般には地主の承諾を得なければ相続できないものではありません。

ただし、地主へ何も伝えないまま地代の支払いが止まったり、契約内容を確認せず建替えや売却を進めたりすると、問題が複雑になることがあります。

まずは借地契約、地代の支払状況、土地と建物の登記名義を確認し、建物の相続登記と地主への連絡を順序よく進めることが大切です。

この記事でわかること

• 借地権が相続の対象になるか
• 相続に地主の承諾が必要か
• 建物の相続登記をいつまでに行うか
• 借地契約書が見つからないときの確認方法
• 売却・建替え・相続放棄を検討するときの注意点

借地に建つ実家では「土地」と「建物」を分けて考える

借地に建つ実家では、土地と建物の所有者が異なります。

土地は地主が所有し、被相続人は土地を借りる権利を持っています。一方、建物は被相続人の名義になっていることが一般的です。

そのため、相続では主に次の二つを確認します。

1. 建物の所有権を誰が相続するか
2. 土地を利用する借地権を誰が承継するか

建物だけを見て相続手続きを進めると、地代や契約更新、将来の売却で行き違いが起きる可能性があります。

借地権は原則として相続人に引き継がれる

民法では、相続人は相続開始の時から、被相続人の財産上の権利と義務を承継するのが原則です。

借地権も財産上の権利であり、通常は相続人に引き継がれます。同時に、地代を支払う義務なども承継されます。

ただし、契約の実態が借地権ではなく、無償で土地を借りる「使用貸借」であった場合は結論が異なることがあります。親族間で契約書がなく、地代も払っていなかった場合には、事情を丁寧に確認する必要があります。

相続による承継に地主の承諾は必要？

相続による借地権の承継は、相続人以外の第三者へ借地権を売却・贈与する場合とは性質が異なります。

そのため、相続しただけで地主の承諾料や名義変更料が当然に発生するとは限りません。

もっとも、地主への連絡が不要という意味ではありません。

相続人が決まったら、誰が借地権と建物を承継したか、今後どの口座から地代を支払うかを伝えておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

地主から承諾料や契約の巻き直しを求められたとき

地主から新しい契約書への署名や金銭の支払いを求められた場合、すぐに応じる前に、従前の契約書と請求の根拠を確認しましょう。

相続と第三者への譲渡は区別して考える必要があります。

話し合いが対立している場合や、明渡しを求められた場合には、司法書士だけで解決できる範囲を超えることがありますが、その場合は提携する弁護士をご案内しています。

最初に集めたい資料

借地の相続では、次の資料を集めると状況を整理しやすくなります。

• 土地賃貸借契約書、更新契約書、覚書
• 地代の領収書、通帳、振込記録
• 土地と建物の登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書・評価証明書
• 地主や管理会社から届いた通知
• 被相続人の遺言書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人の戸籍

契約書が見つからなくても、直ちに借地権がないと決まるわけではありません。地代の支払記録、当事者のやり取り、建物登記などから確認できる場合があります。

建物の相続登記は3年以内が原則

借地上の建物が被相続人名義なら、建物について相続登記が必要です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請するのが原則です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

遺産分割がまとまらない場合でも、相続人申告登記など期限への対応方法を検討することが大切です。

建物の登記名義が祖父母のままなら要注意

建物の名義が亡くなった親ではなく、さらに前の世代のままということもあります。

その場合は、祖父母の相続から順に関係を整理する必要があります。戸籍の量が増え、相続人の人数も多くなる可能性があります。

誰が建物と借地権を相続するか決める

遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割を話し合います。

借地権と建物は一体として利用するため、原則として同じ人が承継する形が分かりやすいです。複数人の共有にすると、将来の売却、建替え、契約更新で全員の判断が必要になることがあります。

実際に住む人、地代を継続して払える人、今後売却する予定があるかを踏まえて決めます。

売却や建替えでは地主の承諾が問題になることがある

相続そのものでは承諾が不要でも、相続後に建物と借地権を第三者へ売却する場合には、地主の承諾が必要になることがあります。

地主が承諾しない場合、一定の要件のもとで裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める制度があります。ただし、裁判手続や交渉が必要となるため、必要に応じて弁護士への相談も検討してください。

建替え、増改築、借地契約の更新についても、契約条項や借地条件の確認が欠かせません。無断で進めると契約上の問題になることがあります。

相続放棄を考えるときは建物だけで判断しない

老朽化した建物で解体費用がかかる、地代の滞納がある、地主との紛争がある場合には、相続放棄を検討する方もいます。

相続放棄は、借地権と建物だけを放棄する手続きではありません。預貯金などを含む相続財産全体について相続しない手続きです。

原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。建物を処分したり、財産を使ったりすると影響が生じることがあるため、早めに確認してください。

司法書士に相談できること

司法書士は、土地と建物の登記を確認し、戸籍を収集して相続関係を整理し、建物の相続登記を申請できます。

遺産分割協議書など、登記に必要な書類の作成も支援できます。

一方、地主との紛争交渉や明渡し訴訟、借地非訟などは、内容に応じて弁護士への相談が必要です。借地権の相続税評価や譲渡時の税金は、税理士の専門分野です。

どの専門家へ相談すべきか分からない段階でも、まず登記と相続関係を整理することで、次の行動が見えやすくなります。

横濱つきあかり法務事務所では、必要に応じて提携する弁護士・税理士をご紹介しておりますのでご安心ください。

よくある質問

まとめ

借地に建つ実家を相続した場合、建物の所有権と借地権を分けて確認することが出発点です。

借地権は原則として相続の対象であり、相続自体は通常の第三者への譲渡とは異なります。ただし、地主への連絡、地代の継続、契約内容の確認は欠かせません。

建物の相続登記には原則3年の期限があります。契約書が見つからない、名義が古い、売却や建替えを考えている場合は、早めに資料を整理しましょう。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
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