実家を一人が相続して他の相続人へお金を払うには？代償分割・相続登記・税金の注意点を司法書士が解説

「実家には長男が住み続けたいが、ほかの兄弟にも公平に分けたい」

「主な相続財産が不動産だけなので、法定相続分どおりに分けられない」

このような場合は、代償分割を検討できます。

代償分割とは、相続人の一人が実家などの現物を取得し、その代わりに自分のお金などから、ほかの相続人へ代償金を支払う分け方です。

実家を共有名義にせず残せる一方、評価額や支払条件を曖昧にすると、後から「金額が不公平だ」「約束どおり払われない」と問題になることがあります。

遺産分割協議書には、不動産を取得する人と代償金を受け取る人、金額、期限などを明確に記載することが大切です。

この記事でわかること

• 代償分割の仕組みと、共有・売却との違い
• 実家の評価額と代償金を決める考え方
• 遺産分割協議書へ記載したい内容
• 代償分割後の相続登記の進め方
• 税金や分割払いで注意したいこと

代償分割とは｜実家を一人で相続する方法

遺産の分け方には、主に現物分割、換価分割、代償分割、共有分割があります。

現物分割は、実家は長男、預金は次男というように、財産をそのまま分ける方法です。

換価分割は、不動産などを売却し、代金を相続人で分ける方法です。

共有分割は、不動産を複数の相続人の共有名義にする方法です。

これに対し代償分割は、一人が実家を取得し、取得額が多くなる分を現金などで調整します。

代償分割が向いているケース

次のような場合は、代償分割を検討しやすいでしょう。

• 相続人の一人が実家に住んでいる
• 家業や賃貸経営に使う不動産を残したい
• 不動産を共有名義にしたくない
• 売却せずに、ほかの相続人との公平を図りたい
• 不動産を取得する人に代償金を払える預金や収入がある

一方、代償金を用意できない場合や、不動産の評価について合意できない場合は、換価分割なども比較する必要があります。

代償金はいくらにする？実家の評価が重要

代償金を決める前に、実家の価値を確認します。

固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額、不動産鑑定士による鑑定額は、それぞれ目的や金額が異なります。

どの金額を基準にするかは、相続人全員の合意で決めます。

単純な計算例

相続人が子ども3人で、相続財産が評価3,000万円の実家だけだとします。

3人が同じ割合で相続する前提なら、一人当たりの目安は1,000万円です。

長男が実家を取得する場合、次男と三男へ各1,000万円を支払う形が一つの例になります。

ただし、実際には預貯金、債務、生前贈与、寄与分などの事情もあります。法定相続分だけで機械的に決められるとは限りません。

査定額に幅がある場合は、複数社の査定を取る、評価時点をそろえるなど、合意の根拠を残しておくと話し合いが進めやすくなります。

遺産分割協議書には代償分割と分かるように書く

代償分割を選んだときは、口約束だけで済ませないことが重要です。

遺産分割協議書には、少なくとも次の内容を具体的に記載します。

• 誰がどの不動産を取得するか
• 誰が誰に代償金を支払うか
• 代償金の金額
• 支払期限と振込先
• 振込手数料の負担
• 分割払いなら回数、各支払日、支払額

単に「長男が次男へ1,000万円を贈与する」と書くのではなく、遺産分割の代償として支払うことが分かる文言にします。

記載が曖昧だと、相続税や贈与税の扱いを確認するときにも説明が難しくなる可能性があります。

分割払いは可能だが、未払いのリスクがある

相続人全員が合意すれば、代償金を分割払いにすることも考えられます。

ただし、支払期間が長いほど、失業、病気、死亡などで支払いが止まるリスクが高くなります。

遅延した場合の扱いや担保を設けるかなど、複雑な条件を付けるときは弁護士への相談も検討してください。

代償分割後の相続登記

遺産分割協議が成立したら、実家を取得する人の名義へ相続登記を申請します。

一般的には、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、取得者の住民票、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書、固定資産評価証明書などを準備します。

事案によって必要書類は変わるため、登記簿と戸籍を確認してから集めると無駄を減らせます。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた相続登記を申請する必要があります。

代償金の支払いが完了するまで登記を何年も待つのではなく、協議書の内容と登記時期を事前に整理しましょう。

代償分割では税金にも注意する

国税庁は、代償分割が行われた場合、現物財産を取得した人は取得財産の価額から交付した代償財産の価額を控除し、代償財産を受け取った人はその価額を加えて、相続税の課税価格を計算する考え方を示しています。

ただし、相続税上の評価額と実際の取引価額が異なる場合や、現金ではなく自分名義の不動産などを代償財産として渡す場合は、別の税金が関係する可能性があります。

横濱つきあかり法務事務所では相続登記や遺産分割協議書の作成を扱い、相続税の計算や税務申告は税理士の業務ですので、提携する税理士をご紹介しております。

代償分割を決める前の確認項目

次の順番で整理すると、話し合いを進めやすくなります。

1. 戸籍を集めて相続人を確定する
2. 実家以外の預金、保険、株式、債務も調べる
3. 実家の評価方法と評価時点を決める
4. 誰が実家を取得するか確認する
5. 代償金を無理なく用意できるか確認する
6. 税金の影響を税理士へ確認する
7. 合意内容を遺産分割協議書にする
8. 期限内に相続登記を申請する

相続人同士で大筋の合意ができていても、戸籍の不足や不動産表示の誤りがあると登記手続きが止まることがありますのでご注意ください。

よくある質問

まとめ｜代償金と登記を一つの計画として整えましょう

代償分割は、実家を売却せず、一人の名義にまとめながら、ほかの相続人との公平性を調整する方法です。

一方で、不動産評価、代償金の支払能力、協議書の表現、相続登記、税金を別々に考えると、後から問題が起きやすくなります。

相続人と財産を確認したうえで、支払条件を具体化し、期限内に相続登記まで進めることが大切です。

ひとりで抱えず、まずはお話をお聞かせください

何から始めれば良いか分からなくても大丈夫です。

横濱つきあかり法務事務所が、お話を丁寧に伺いながら状況を整理し、ご状況にあった解決方法を一緒に考えます。

「相談するほどのことか分からない」という段階でも構いません。

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🖋この記事の監修者
司法書士・行政書士　小林信之介
横濱つきあかり法務事務所
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